Inesperadamente, las cifras de ventas de viviendas se desplomaron este año, experimentando un descenso aproximado del 17% desde su punto álgido en febrero hasta su mínimo en octubre, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).
Contrario a las expectativas, los precios de las viviendas alcanzaron niveles históricos, registrando un aumento del 7% desde principios de año y situándose actualmente un 1% por encima del pico de 2022, según indicadores de Case Shiller.
La sorpresa mayor llegó con las tasas hipotecarias, que rozaron el 8%. A finales de octubre, la hipoteca promedio a 30 años con tasa fija alcanzó el 7,79%, marcando el nivel más alto en 23 años, según informó Freddie Mac.
Estos factores se combinaron para generar el mercado inmobiliario menos accesible en una generación. Las ventas de viviendas usadas cayeron por debajo de los 4 millones de unidades, niveles no vistos desde 2010. A pesar de la disminución de compradores, los precios de las viviendas continuaron su ascenso, impulsados por la escasez de propiedades en el mercado y la competencia entre compradores.
¿Qué depara el 2024?
«Al inicio de este año, lo llamé el año de la decepción», afirmó Jonathan Miller, presidente y director ejecutivo de Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants. «Ahora lo llamo el ‘año del cambio gradual'».
Aunque la inflación podría haber alcanzado su punto máximo, la sombra de la recesión persiste. La perspectiva es que el 2024 traerá mejoras paulatinas en las ventas de viviendas, los precios y las tasas hipotecarias, sin grandes sacudidas.
Las tasas registrarán una disminución
Las tasas hipotecarias han experimentado una caída durante nueve semanas consecutivas, y se anticipa que continuarán descendiendo en 2024, aunque es poco probable que desciendan por debajo del 6%.
La tasa promedio para una hipoteca de 30 años a tasa fija ha disminuido casi un punto porcentual este año, situándose en el 6,61% a finales de diciembre.
El impacto de la histórica campaña de la Reserva Federal para controlar la inflación mediante aumentos de tasas de interés ha sido notable en el mercado inmobiliario, reduciendo la demanda a medida que las tasas subían y excluyendo a potenciales compradores.
«El aumento de las tasas hipotecarias en 2022 y 2023 fue quizás la razón principal por la cual el mercado inmobiliario se estancó», destacó Skylar Olsen, economista jefe de Zillow. «La reciente disminución de las tasas ha estimulado la actividad».
Zillow pronostica que las tasas hipotecarias promediarán alrededor del 6,8% durante 2024, cerrando el año cerca del 6,5%.
Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, espera que la tasa de hipoteca a 30 años sea en promedio más baja, alcanzando el 6,3% en 2024, y prevé que la Reserva Federal recorte las tasas cuatro veces, lo que podría calmar las condiciones inflacionarias.
Mejora en la asequibilidad
En octubre, un comprador típico destinaba más del 40% de sus ingresos al pago de la hipoteca, alcanzando un máximo histórico según datos de Zillow desde la década de 1990.
Con la anticipada disminución de las tasas hipotecarias en el nuevo año y más propietarios dispuestos a vender al verse reducida la brecha entre sus tasas y las vigentes, se espera que más viviendas entren al mercado, contribuyendo a la estabilización de precios en algunos lugares y deteniendo el alza en otros.
Aunque quienes aguardan una significativa caída en los precios podrían llevarse una decepción, los pronósticos sugieren que el valor de las viviendas se mantendrá relativamente estable en 2024. Zillow prevé una caída mínima del 0,2%, mientras que Realtor.com estima una disminución del 1,7% respecto a este año.
Aumento programado
El pronóstico de la NAR sugiere un aumento ligero, alcanzando un precio medio de vivienda de $389,500 en 2024, un incremento del 0,9% con respecto a este año.
Con tasas hipotecarias en el 6,6%, la familia estadounidense promedio puede permitirse comprar una vivienda de precio medio sin destinar más del 30% de sus ingresos, el estándar de asequibilidad, según la NAR. Con este panorama, se estima que 4,5 millones de hogares recuperarán la capacidad de adquirir una vivienda de precio medio.
Se espera un aumento en las ventas de viviendas en 2024
Con un mayor inventario y tasas hipotecarias ligeramente más bajas, se anticipa un aumento en las ventas de viviendas existentes, según las proyecciones de la NAR.
Casi 5 millones de ventas de casas nuevas
Yun pronostica la venta de 4,71 millones de viviendas existentes en 2024, un incremento del 13,5% con respecto a este año, que cerrará con alrededor de 4,1 millones de unidades vendidas.
La continuada construcción de viviendas nuevas se espera que impulse el inventario, con pronósticos de 1,48 millones de viviendas iniciadas en 2024, incluyendo 1,04 millones unifamiliares y 440,000 multifamiliares.
Según Yun, basándose en la demanda reprimida, Austin, Texas, liderará el mercado inmobiliario, con otros mercados metropolitanos en el sur superando a otros debido a aumentos rápidos en el empleo, mientras que los mercados en el Medio Oeste experimentarán ganancias al ser más asequibles.
Entre las ciudades que se espera superen la media nacional se encuentran Dallas y Fort Worth, Texas; Dayton, Ohio; Durham y Chapel Hill, Carolina del Norte; Harrisburg, Pensilvania; Houston; Nashville, Tennessee; Filadelfia; Portland, Maine; y Washington.
